حكم بيع العين المستأجرة.. دار الافتاء توضح - الفجر سبورت

أجابت دار الإفتاء المصرية عن سؤال ورد اليها عبر موقعها الرسمي مضمونة:" حكم بيع العين المستأجرة؟ فهناك رجلٌ اشترى شقة مِن أحد الناس، وكانت هذه الشقةُ مؤجَّرَةً، وقد بقي على انتهاء عقد الإيجار سنةٌ كاملةٌ (إيجار جديد)، وقد أَعْلَمَ البائعُ المشتريَ قبل تمام البيع بالإجارة ومُدتها، فهل يصح بيع العَيْن المؤجرة (الشقة) أثناء سريان عقد الإيجار؟ وإذا جاز، فهل يحق للمشتري أن يُخرج المستأجِرَ مِنها باعتبارها مِلكًا له وأنه لا علاقة له بعقد الإيجار الذي كان بينه وبين المالِك القديم؟.

لترد دار الافتاء المصرية موضحة: انه لا مانع شرعًا مِن بيع الشقة المذكورة حال كونها مؤجَّرة، ولا يَقدَح هذا الإيجارُ في صحة عقد البيع ونفاذه، ويَبقى عقدُ الإيجار ساريًا في مواجهة المالِك الجديد متى كان له تاريخٌ ثابتٌ سابقٌ على عقد البيع وكان على عِلْمٍ به حين اشترى الشقة، ولا يَحق له في هذه الحالة أن يُخرِج المستأجِرَ مِن الشقة لمجرد أنه قد اشتراها وأصبح مالِكًا لها، ومع ذلك يَنتقل الحق في استيفاء الأجرة إليه، وينبغي أن يكون ذلك كلُّه بالتراضي والاتفاق، وإلا فيُرفَع الأمر إلى القضاء.

مفهوم عقد البيع والإجارة

مِن المقرر شرعًا أنَّ "الحكم على الشيء فرعُ تصوُّره" -كما في "الأشباه والنظائر" للإمام تاج الدين السُّبْكِي (2/ 385، ط. دار الكتب العلمية)-، وأنه لا بُدَّ مِن معرفة المحكوم فيه معرفةً تستوفيه، والمعاملةُ موضوعُ السؤال تشتمل على عقدين، أحدهما: إجارةٌ للعَيْن قبل بيعها، والآخَر: بيعٌ لهذه العَيْن المؤجَّرة.

وعقد البيع إذا تحقَّقَت فيه أركانُه، مِن العاقدَين (البائع والمشتري)، والمعقود عليه (الثمن والمُثمَن)، والصيغة (الإيجاب والقبول)، وخَلَا مما يُفسده أو يُبطله -كان بيعًا صحيحًا ونافذًا شرعًا، كما في "شرح مختصر خليل" للإمام الخَرَشِي (5/ 5، ط. دار الفكر).

وانشغالُ عين المَبِيع بالإجارة لا يَمنع مِن صحة انعقاد البيع إذا توافرت أركانُه وشروطُه؛ لأن البيع "عقدٌ يلتزم به البائعُ أن يَنقل للمشتري مِلكيةَ شيءٍ أو حقًّا ماليًّا آخَر في مقابِل ثمنٍ نقدي"، كما عرفه القانون المدني المصري الصادر برقم (١٣١) لسنة ١٩٤٨م في مادته رقم (٤١٨)، وينظر: "شرح الإمام الزَّرْكَشِي على مختصر الإمام الخِرَقِي" (3/ 378، ط. مكتبة العبيكان).

وأما عقد الإجارة: فهو "عقدٌ يلتزم المؤجِّرُ بمقتضاه أن يُمَكِّنَ المستأجِرَ مِن الانتفاع بشيءٍ معيَّن مدةً معيَّنةً لقاءَ أجْر معلوم"، كما عَرَّفه القانون المدني في مادته رقم (558)، وينظر: "كفاية النبيه" للإمام ابن الرِّفْعَة (11/ 202، ط. دار الكتب العلمية).

حكم بيع العين المستأجرة

لَمَّا كان البيعُ امتلاكَ العين، والإجارةُ امتلاك المنفعة، جاز بيعُ العين أثناء سريان عقد الإجارةِ معلومِ المدةِ على نفس العين المَبِيعة لشخصٍ آخَر، إذ قد نص جمهور الفقهاء مِن المالكية والشافعية والحنابلة على أنه يجوز بيع العين المستأجرة، ويكون البيع نافذًا مع بقاء عقد الإجارة لازمًا على حاله وعدم انفساخه؛ لأنهما عَقدان منفصلان لا يؤثر أحدُهما على الآخَر، فأحد العقدين متعلِّقٌ بمِلك الرقبة وهو البيع، والآخَر متعلِّقٌ بمِلك المنفعة وهو الإجارة، ولأن مِلك المنافع أوَّلًا (بالإجارة) مِلكٌ مستقرٌّ لا يُبطِلُ ما يَطرَأُ عليه مِن مِلك الرقبة وإن كان مِن تَبِعَتِهِ مِلكُ المنفعة.